年収３００万円台で理想の家を持ち、豊かな老後を目指したいあなたのためのマイホーム購入作戦
インターネットで「住宅ローン 金利」と検索をすると１％以下の金利で借りられる金融機関が出てきます。
この金利は「店頭金利」と呼ばれ、実際に返済をするために使う金利となります。
この店頭金利とは別に『審査金利』というのが各金融機関で設定されています。
審査金利
審査金利とは、金融機関が「住宅ローンの審査をするために決めた金利」のことを指します。
金融機関側としては貸したお金は全部返してほしいのが本音です。
しかし、店頭で表示してある低金利の商品が３５年間続くとは思っておれず、途中で金利は上がり返済ができなくなる人が出てくるだろうとも考えています。
そこで、金融機関は借りる側が固定金利・変動金利どちらを選んだとしても、また変動金利の金利が上昇したとしても「返済できる人」を選抜して貸し出しをする為に、すこし厳しめに設定された金利が審査金利となります。
審査金利の違い
審査金利は金融機関で統一した金利はなく、独自に３．５％～４．０％と設定しているところが多いようです。
Ａ銀行、Ｂ銀行、Ｃ銀行、いずれの銀行も店頭金利が０．７％の変動金利とします。
しかし審査金利はそれぞれの銀行で独自の金利を選択しているので、Ａ銀行は３．５％、Ｂ銀行は４％、Ｃ銀行は４％ということがあります。
この審査金利は公表していないのですが、４％と多く見積もっておいた方が安心かと思います。
審査金利と返済比率
住宅ローンを申し込んだ場合、返済比率が所定の枠に収まってないと審査の対象とならないのですが、その枠の計算がこのようになります。
『年収×返済比率＞住宅ローンの額を審査金利で計算した年間返済額』
年収５００万円で返済比率３５％の場合、年間１７５万円（月１４．５８万円）以内であれば枠内に収まる計算となります。
次に、上で書いたように住宅ローンの額を審査金利で計算した年間返済額を計算（返済期間は３５年とします）するのですが、
審査金利４．０％の場合、毎月の返済額が約１５．５万円、年間１８６万円となります。
審査金利３．５％の場合、毎月の返済額が約１４，５万円、年間１７４万円となります。
審査金利３．５％であれば返済比率内に収まっていますが、審査金利４．０％だと枠外となり審査対象外になってしまいます。
実際に金融機関は独自の計算方法によって審査を行いますが、自分がどの位まで借りられるのかを事前に知っておくことが大切です。
フラット３５の審査金利
フラット３５の場合、毎月変わる店頭金利が審査金利となります。
店頭金利自体は４パターンあり、返済期間と融資比率が９割を超えるかどうかでどのタイプになるか決まります。
パターンとしては、
①返済期間１５年～２０年・融資比率９割超
②返済期間１５年～２０年・融資比率９割以下
③返済期間２１年～３５年・融資比率９割超
④返済期間１５年～２０年・融資比率９以下
このようになります。
返済期間が短く、融資比が少なくて良い④が適用金利としては一番低くなりますが、返済期間が短い分毎月の返済額が大きくなりがちで、返済比率の枠内に収まらないこともあります。
フラット３５で住宅ローンを組む場合、２パターン程度シミュレーションをしてから申し込んだ方が良いかもしれません。
年収３００万円代の返済シミュレーション
年収３００万円の返済比率は一般的に３０％以下となります（年間９０万円）。
次に下記の３つの金融機関に住宅ローン２５００万円を３５年返済で申し込んだ場合、どのようになるでしょうか？
Ａ銀行：店頭金利０．６％、審査金利４．０％
Ｂ銀行：店頭金利０．８％、審査金利３．０％
フラット３５：店頭金利１．３％、審査金利１．３％
Ａ銀行では、店頭金利は一番低いので、実際の返済となると月６．７万円となりますが、審査金利上は月１１．１万円（年間１３３．２万円）になってしまい返済比率の枠を超えてしまいます。
Ｂ銀行では、店頭金利から計算した実際の返済は月６．９万円、審査金利上では月９．７万円（年間１１６．４万円。
フラット３５では、店頭金利と審査金利が同じなので、返済は月７．５万円（年間９０万円）。
フラット３５が返済比率の枠内に収まっていますが、返済金額は一番高い計算となります。
これはシミュレーション上の計算ですが、金利の一番低い金融機関の審査のハードルが高く、審査が通らなこともあります。
まとめ
どのくらいの家を建てて、返済期間をいつまでに設定するのか、繰り上げ返済の計画や金利変動リスクをどの程度受け入れるのか、などマイホーム購入計画をするにあたり、これらのことを全て考えたうえで、一番自分に合っている金融機関から借り入れすることをお勧めします。
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