年収300万円台のマイホーム購入作成~審査金利編~

年収300万円台で理想の家を持ち、豊かな老後を目指したいあなたのためのマイホーム購入作戦

 

 

インターネットで「住宅ローン 金利」と検索をすると1%以下の金利で借りられる金融機関が出てきます。

この金利は「店頭金利」と呼ばれ、実際に返済をするために使う金利となります。

この店頭金利とは別に『審査金利』というのが各金融機関で設定されています。

 

審査金利

審査金利とは、金融機関が「住宅ローンの審査をするために決めた金利」のことを指します。

金融機関側としては貸したお金は全部返してほしいのが本音です。

しかし、店頭で表示してある低金利の商品が35年間続くとは思っておれず、途中で金利は上がり返済ができなくなる人が出てくるだろうとも考えています。

そこで、金融機関は借りる側が固定金利・変動金利どちらを選んだとしても、また変動金利の金利が上昇したとしても「返済できる人」を選抜して貸し出しをする為に、すこし厳しめに設定された金利が審査金利となります。

審査金利の違い

審査金利は金融機関で統一した金利はなく、独自に3.5%~4.0%と設定しているところが多いようです。

A銀行、B銀行、C銀行、いずれの銀行も店頭金利が0.7%の変動金利とします。

しかし審査金利はそれぞれの銀行で独自の金利を選択しているので、A銀行は3.5%、B銀行は4%、C銀行は4%ということがあります。

この審査金利は公表していないのですが、4%と多く見積もっておいた方が安心かと思います。

審査金利と返済比率

住宅ローンを申し込んだ場合、返済比率が所定の枠に収まってないと審査の対象とならないのですが、その枠の計算がこのようになります。

『年収×返済比率>住宅ローンの額を審査金利で計算した年間返済額』

年収300万円台のマイホーム購入作成~返済比率編~はこちら

年収500万円で返済比率35%の場合、年間175万円(月14.58万円)以内であれば枠内に収まる計算となります。

次に、上で書いたように住宅ローンの額を審査金利で計算した年間返済額を計算(返済期間は35年とします)するのですが、

審査金利4.0%の場合、毎月の返済額が約15.5万円、年間186万円となります。

審査金利3.5%の場合、毎月の返済額が約14,5万円、年間174万円となります。

審査金利3.5%であれば返済比率内に収まっていますが、審査金利4.0%だと枠外となり審査対象外になってしまいます。

実際に金融機関は独自の計算方法によって審査を行いますが、自分がどの位まで借りられるのかを事前に知っておくことが大切です。

フラット35の審査金利

フラット35の場合、毎月変わる店頭金利が審査金利となります。

店頭金利自体は4パターンあり、返済期間と融資比率が9割を超えるかどうかでどのタイプになるか決まります。

パターンとしては、

①返済期間15年~20年・融資比率9割超

②返済期間15年~20年・融資比率9割以下

③返済期間21年~35年・融資比率9割超

④返済期間15年~20年・融資比率9以下

このようになります。

返済期間が短く、融資比が少なくて良い④が適用金利としては一番低くなりますが、返済期間が短い分毎月の返済額が大きくなりがちで、返済比率の枠内に収まらないこともあります。

フラット35で住宅ローンを組む場合、2パターン程度シミュレーションをしてから申し込んだ方が良いかもしれません。

年収300万円代の返済シミュレーション

年収300万円の返済比率は一般的に30%以下となります(年間90万円)。

次に下記の3つの金融機関に住宅ローン2500万円を35年返済で申し込んだ場合、どのようになるでしょうか?

 

A銀行:店頭金利0.6%、審査金利4.0%

B銀行:店頭金利0.8%、審査金利3.0%

フラット35:店頭金利1.3%、審査金利1.3%

 

A銀行では、店頭金利は一番低いので、実際の返済となると月6.7万円となりますが、審査金利上は月11.1万円(年間133.2万円)になってしまい返済比率の枠を超えてしまいます。

B銀行では、店頭金利から計算した実際の返済は月6.9万円、審査金利上では月9.7万円(年間116.4万円。

フラット35では、店頭金利と審査金利が同じなので、返済は月7.5万円(年間90万円)。

フラット35が返済比率の枠内に収まっていますが、返済金額は一番高い計算となります。

これはシミュレーション上の計算ですが、金利の一番低い金融機関の審査のハードルが高く、審査が通らなこともあります。

まとめ

どのくらいの家を建てて、返済期間をいつまでに設定するのか、繰り上げ返済の計画や金利変動リスクをどの程度受け入れるのか、などマイホーム購入計画をするにあたり、これらのことを全て考えたうえで、一番自分に合っている金融機関から借り入れすることをお勧めします。

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