不動産投資

「不動産投資」の基礎知識

レバレッジ効果とは

資本投下した金額の何倍何十倍もの取引が行える効果のことを指します。
 不動産投資といっても、自分の手持ち資金だけでするという方は少ないのではないでしょうか。
ほとんどの方は銀行などから借入をして、自己資金だけでは出来ないより大きな投資を行い、収益の拡大を目指しているのではないでしょうか。

では、そもそもレバレッジとは何のことでしょぅか??

レバレッジとは“てこ”のことです。『てこの原理』を使うと、重い物を小さな力で動かすことができます。
*小学生の時にならいましたね。

金融の世界でもこの「てこの原理」を利用することで、実際にかける力(自己資金)以上の効果を引き出し、より大きな収益を得ることができます。
当然、てこを利用できるだけの下に押し出す力があること、つまり投資物件の利回りよりも借入金の金利が低く、収益が上がることが絶対条件で、その点を間違えなければ「レバレッジ効果」により実際の利回り以上の収益を得ることができます。

◆具体的なレバレッジの適用

例えば、月10万円(年間120万円)の賃料収入がある収益物件を、投資家の自己資金500万円と借入金1500万円とで2000万円投資したとしましょう。(次頁図参照)

見た目の利回りは6%ですが、借入金の支払利息45万円(金利3%の場合)を差引いた実質収入は75万円で、これを投資家の自己資金500万円に対する配当と考えると、その実質的な利回りは15%となります。
見た目の物件利回りが6%ですから、投資家の利回りが9%向上し、投資効率に関しては1.7倍(9%÷6%)になっているわけです。(わかりやすくするために、諸経費や税金などは考慮していません) 

ただし、物件の利回りが低下したり、金利が現在の低金利から上がる局面になると、不動産の利回りよりも金利の方が高くなり逆のレバレッジが効いてしまうことがありますので、その点を理解し、情勢を見極めた上で「不動産投資」に臨んでください。

ローンでレバレジット効果も期待できます。

収益不動産も投資商品ですから、金融商品のように全額自己資金で考えるのが原則だと言えます。しかし、実際にはローンを使用するケースも多くあります。
ローンには、足りない資金を借りるという消極的な意味だけでなく、手持ち資金をさらに積極的に活用して投資金額を大きくするレバレッジ効果もあります。

例えば、3,000万円の自己資金で3,000万円の物件を購入して、利回りが8%であれば、年収は240万円です。ところが、ローンを9,000万円利用して、1億2,000万円の投資とするならば、同じ利回りで960万円の年収となるわけですね。
もちろん、金利負担もありますが、利回りよりもはるかに低い金利で調達できるわけですから、現在の低金利を積極的に活用しない手はありません。
ただしリスクのことを考えると、あまりにも借り入れが多いのも問題ですが。。。

収入や他の資産の保有状況によって異なりますが、概ね自己資金は30%以上が目安と考えてください。
つまり自己資金の3~4倍の予算取りをするのであれば健全な投資だと言えます。
ローンは金融機関に申し込むことになりますが、金融機関によって貸出額や金利がまちまちです。

また個人で金融機関と交渉しても、相手のペースで進められてしまい、望みどおりの融資が受けられないケースもあります。
それを避けるためには、企画提案書などの裏付け資料を整理し、金融機関に正しい理解を得ることが重要です。
例えば、相続税の節税効果や、5年後10年後に売却した場合のシミュレーションなどが考えられます。

そのほか、経営の安定性を証明する市場調査報告書など専門的な書類も必要となります。
そして、有利な条件で借り入れをするためには、これらの資料を揃えて融資申込みの代行を親身に行なってくれるパートナーを選ぶことが大切です。

不動産投資のリスク(デメリット)

不動産“投資”と呼ばれるようにアパート・マンション投資にも利益を得るためにリスクが伴います。ここでは不動産投資についてのリスクをご説明していきます。

■空室・家賃滞納・賃料下落

アパート・マンションが常に満室で、入居者が退室してもすぐに次の入居者が見つかる、という保証はありません。
また、家賃滞納者が居ると回収するまでは空室と同じで家賃収入が無く、予定していた利回りを確保できないことになります。
場合によっては、入居者を確保するために賃料を下げる必要も出てきますね。

ただ、最近では入居者の募集や建物の管理代行を、企業が請け負うスタイルが増えてきています。手数料は支払いますが、安心が得られて手間が省ける保証システムを利用することも検討しても良いと思います。

■老朽化と修繕

年月が経つにつれ、当然に建物の老朽化や陳腐化が進みます。
考えていた以上に設備投資金額が高いなど、修繕の不安が出てきます。安定した入居者を確保するためにも、常に最良の状態を維持していくための費用が必要です。
そこで必要になるのが「長期修繕計画」となります。十分に検討しておく必要があります。

■売却損失(キャピタルロス)

不動産価格が下落した場合は、取得した不動産を売却した場合に損をする、つまりキャピタルロスを生じる恐れがあります。

■金利上昇

低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利が上昇すると返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。

不動産投資の利回り

 ■表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りとは、家賃収入を投資金額で割ったものです。この表面利回りは、収益力を大まかに捉えるためには、大変便利な指標ですが、表面利回りはあくまでもその物件を購入した時点での単年度の指標でしかないので注意してください。
その後いつまで、その表面利回りが維持できるかは、表面利回りを見ただけでは分かりません。また将来の売却を視野に入れている場合には、その時点での売却価格を想定することも大切ですが、表面利回りからはそのような全体像は把握できません。

対する実質利回りは、家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などを引いた額を、投資金額で割ったものです。
例えば、1億円の物件で年間収入が800万円あれば表面利回りは8%になります。
しかし、管理費用や修繕費、固定資産税などの支出が160万円あるとすると年間収支は640万円となり、実質利回りは6.4%となるのです。
当然、この管理費用は物件によって異なります。
正確な収益力を判断するためには、実質利回りを基準にしていく必要があります。

実質利回り(ネット)

  利回り=年間収支/購入価格

表面利回り(グロス)

  利回り=年間収入/購入価格

購入金額 1億円 購入金額 1億円
年間収入 800万円 年間収入 800万円
年間支出 160万円 利回り 8%
年間収支 640万円
利回り 6.4%

 

■「ムダ取り」で、実質利回りを良くすることができます。

例えば賃貸マンションとアパートでは必要な経費が違います。
平均的な物件では、賃貸マンションでは1室あたりの建物管理費は10,000円/月ですが、アパートであればエレベータなどの維持費が不要になるので3,000円/月程度になり、当然、実質利回りに差がつきます。また、修繕費も実質利回りを左右する大きな要素です。
修繕費が少ない建物であれば、実質利回りが向上します。
さらに固定資産税の安い構造で建築したり、火災保険料が安くなる耐火構造で建築したりすると、実質利回り向上させることができます。
加えて建物の管理費用でも、管理会社によって差があります。
賃貸経営も営利事業である以上、ランニングコストの「ムダ取り」による経費削減をするがどうかが、今後のあなたの賃貸経営を大きく左右してきます。

■全額ローンでも収入が得られるケースもあります。

物件の購入費を全額ローンで組んだ場合でも、現状の低い金利では利益が得られるケースがあります。
先ほどから例に挙げている1億円の物件を、年利2.0%の金利で25年返済の全額ローンを組んで購入したとします。
年間の経費支出160万円に加えて、年間のローン返済は508万円になります。

つまり、このケースでは、表面利回り約6.7%で収支がとんとんになりますが、家賃収入が800万円ありますから、全額ローンを組んでも年間132万円、利回りにして約1.3%の収入が得られる計算になります。
表面利回りで6.7%が損益分岐点となり、それを超えた部分がそのまま利益となると考えることができるわけです。ただしこの場合に注意が必要なのは、表面利回りの差以上に実質利回りの差が大きいということ。表面利回りが7.7%と8.7%では、見た目ではわずか1%の差しかありませんが、実質的な利回りで見ると1%と2%、つまり倍の開きがあるということになります。

全額ローンの場合のネット利回り
購入金額 1億円
年間収入 800万円
年間支出 160万円
年間返済 508万円
年間収支 132万円
利回り 1.3%

購入物件の選び方

■目的と目標をはっきりさせましょう。

一口に収益不動産を購入すると言っても、その目的はいろいろと考えられます。そしてその目的に応じて、収益の目標も異なり、物件の選び方の基準も変わってきます。
だから、まず目的と目標をはっきりさせることから始めましょう!

■老後の私的年金

老後の私的年金が目的だとしましょう。そして、60歳になった時点で毎月手取り30万円は確保したいという目標があるとします。そうすると、そこから逆算して物件を選ぶわけですね。
経費を毎月10万円とすると、毎月40万円の家賃収入が必要となりますし、安全を見て家賃の値下がりをも考慮すると、現時点では毎月50万円程度の家賃収入が望ましいということになります。
仮にワンルームの1部屋の家賃が6万円だとすると、8部屋を所有しておけばこの条件を満たすことができる計算になります。

一戸あたり1000万円で取得するとなると、総額8000万円の予算です。
自己資金がこの内30%であるとすると、借り入れは5,600万円。年齢が現在45歳だとすると、15年間で返済の計画を立てます。
もし返済計画が厳しいようであれば、20年や25年返済とし、余裕資金ができた時点で繰り上げ返済とするか、退職金で繰り上げ返済するという方法も考えられます。

■相続対策

相続税の節税のために、自用地にアパートを建築するケースが多かったのですが、最近では、アパート適地に建っている収益不動産を購入することによって節税を考える方が増えています。
その理由として、都心や地方都市の中心部あたりでは、地価が下落したために収益性が上がり、土地から購入しても利回りが確保できるようになったからという理由のようです。
自用地での活用ですと、納税用地を食いつぶしたり、そもそも入居者の心配がある場合もありますが、新たな資産を取得することによる相続対策にはこれらの心配がありません。

また、収益不動産は一般的に土地の評価が高い場所が多いのでの小規模宅地の評価減が大きく得られるのも魅力となります。
相続対策であれば、購入前と購入後の相続税のシミュレーションを行なうことによって、どの程度の物件を取得すればよいのか判断することができるので、購入前に必ず相続税のシミュレーションを行いましょう。

■投資目的

投資目的で、5年後に現金化を考えているなら、5年間で資産価値(収益力)が下がらない物件を選ぶ必要があります。
5年間の手取り収入と5年間の売却損(売却益)をトータルした金額が投資利回りの基準となるからです。

■資産拡大

アパート経営は、本来コツコツと地味な収益を積み上げることにより長期間で収益を上げていくものです。
ですから、長期計画を持ち資産を拡大させていく姿勢が必要です。とにかく速いスピードで資産を拡大していきたいという方であれば、たとえリスクがあろうとも高利回りを中心に考え、立地や築年数など物件のスペックにはこだわらないという方針が必要かもしれません。

不動産投資のリスクを少しでも軽減し、メリットを最大限享受するためには、いかに「良い物件」を選ぶかが“カギ”になります。
では、次は物件を選ぶにあたってのポイントを考えて見ましょう。

新築と中古、どちらを購入?

■新築物件

新築物件の場合、最新の設備を整えているので人気が高い反面、物件の購入価格が比較的高額になります。
新築という付加価値のおかげで、最初に賃貸に入る人は多少家賃が高くても借りるかもしれませんが、2回目以降の賃貸の場合、周辺物件と比べてあまりに家賃を高く設定していると、家賃を下げないと入居してもらえないかもしれません。

■中古物件

中古物件の場合、物件の購入価格が安く、すぐに賃貸できるので、すぐに家賃収入が見込めるという利点があります。入居者募集の手間や空室リスクを考えると、なるべくオーナーチェンジの物件を選びましょう。
 ただし、リフォームの必要性も生じてくるので、できるだけ内装や外装がきれいな物件を購入しましょう。予想外の出費を抑えるために、大規模修繕のタイミングがいつかなのか確認することも必要です。
 また、築年数が多く経過した物件はローンが組めない恐れもあります。
よって、運用益より節税メリットや長期保有を目指すなら新築でもよいですが、運用益を目指すなら築5~10年前後の立地条件が良い中古物件をオーナーチェンジで購入する方が無難といえます。

物件選びのポイント

■立地

収益物件の立地(日当たり、眺望、周辺環境)は必ず、自分の目での確認が必要です。
入居者のニーズがそこにあるのか?またターゲットとする入居者にマッチした立地なのかを吟味することが成功の秘訣になります。

具体的には
・都心に近い。
・駅から徒歩10分以内であり、周辺環境(スーパー・公園・病院など)も良好 である。
・最寄り駅がターミナル駅に楽にアクセスできる駅(急行停車駅など)である。

■将来性

物件近くの事業予定地・大きな空地・駐車場をチェックしましょう。将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。
また、近所に地下鉄ができる予定があったり、敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかからない等のメリットがありますので、よく吟味しましょう。

逆に大規模再開発でマンションが乱立する恐れがある場合は、入居者確保が難しくなる恐れがあります。周辺のマンション建設予定も確認しておきましょう。

■物件の状態

投資用物件であっても自分が住むつもりで、間取りや収納などをチェックしましょう。
水回りなどの設備器具のチェック、通気性・騒音のチェック、リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等のチェック、室内の使い勝手、エントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等のチェック、大規模修繕は終了しているか、あるいは修繕積立金の額は十分かのチェックも必須です。

 

■中古木造アパートの可能性

思い切って、築後15年以上経っている中古木造アパートを、建物の評価をゼロとして土地のみの評価で購入するのも1つの方法です。
新築よりも割安で買い、残った資金でリフォームすることができます。
ただし、築後相当に年数が経過している物件(30年以上)には、建て替えができない、または、建て替えた場合に現在と同じ大きさのマンションが建たないケースがあるので、「重要事項説明書」をよく読むなどして、注意しておきましょう。

入居者募集と管理

どんな管理会社を選ぶかで、経営に差がつきます。

いろいろな収益不動産を見ていくと物件選びだけに目を奪われがちです。ところが所有してからの管理運営によって、確実に収益を生み続けることができるのかどうか、大きな差がつくのです。
しかし、斡旋・管理会社もたくさんあります。どのような基準で選んだらいいのでしょうか。
誰でもすぐに見分けることができる、いくつかのポイントがあります。

・インターネットのホームページに掲載物件が多いかどうか。

そもそもインターネットに未対応の不動産業者などは問題外です。

・社員が明るく笑顔で元気よく働いているか。

基本がしっかりとしている会社は、仕事もきちんとできます。

・店がきれいに掃除されているか。

自分の店舗を管理できない会社に、管理を任せたくはありません。

・取り扱い物件数が豊富か。

自社で情報誌を発行しているような会社なら、さらに安心です。

・実績が豊富か。

情報は、実績豊富なところに、さらにたくさん集まります。

これらは実際に出向かなくて見分ける方法ですが、担当者と話をして見分けられるポイントがあります。
それは、担当者が一方的に話すような会社ではなく、会話のやり取りがしっかりとできることです。
疑問などをぶつけたときにも、一緒に考え、こたえを探してくれるような会社に頼むことが大切です。

管理会社との上手な付き合い方。

収益不動産を所有してからは、管理会社が経営のパートナーになります。
では、管理会社にどこまで期待したらいいのでしょうか。
管理会社は一般に、早く入居者を見つけること、家賃を徴収すること、修繕すべき場所を見つけて手配することなどを業務としています。
そして、経営のパートナーである以上、管理会社には最近の市場動向から賃貸住宅経営に必要なアドバイスを行なうこともなども期待されます。
しかし現実の問題としては、経営上のコンサルティングやアドバイスまでできる、優秀な管理会社は少ないのです。
それができるかどうかを見分けるには、オーナーであるあなたの側から積極的に管理会社に相談を投げかけてみることです。
その対応の仕方によって、その会社の姿勢や実力が見えてきます。
ただし、その場合でも入居斡旋だけを管理会社に依頼するだけでは、管理会社の方も管理運営に責任を持てないため、真剣に答えることが難しくなります。

まず初めに挙げた条件を基準にして管理会社と正式に管理契約を結び、管理料を支払って毎月の定期巡回とその報告を受け、その上で今後の賃貸住宅経営について相談するようにしましょう。
もし、その時点で期待通りでなければ、契約を更改する際に別の管理会社に切り替えていけばいいのです。
また、オーナーの側からも積極的に管理会社の担当者と連絡を取り、良い関係を維持していく姿勢も大切です。

一昔前であれば、借り手をオーナーが選ぶ時代でしたが、現在ではオーナーの建物が入居者に選ばれる時代です。
管理会社のスタッフがオーナーの立場にたって一所懸命になってくれれば、それだけ行き届いた管理や親身なアドバイスが期待できます。
そのためにも、管理会社の担当者にねぎらいや感謝の言葉をかけるなど、心を通わせた付き合いを心がけましょう。
さらに、「空室対策などで頭をわずらわされるのはイヤ」というオーナーは、家賃保証の契約を検討するとよいでしょう。
通常は管理会社がオーナーから一括借り上げする契約を結びますから、空室は管理会社の損失になります。
それだけに、管理会社も責任を持って管理せざるを得ないわけです。
一定の経費がかかりますが、副業として賃貸住宅経営を行なう場合や、規模が大きい場合には絶対にお勧めの契約です。

 

ご自分で管理される場合に、留意すべきこと。

最近では、アパートの管理はほとんどの場合、専門の管理会社に任せるのが当たり前になってきました。
それでも、「時間もあるし経費も節約したいので、どうしてもご自分で管理したい」というオーナーもいらっしゃいます。
その場合、まず家賃を斡旋担当者の意見をよく聞いて設定されることをお勧めします。
そして、やや強気の家賃設定をする場合は、あらかじめ値下げの許容範囲について決めておくことが大切です。
「部屋は気に入ったけれど、家賃はもう少し何とかならないの」と気軽に尋ねられる部屋探しのお客様が多いのです。
その都度、斡旋担当者が「大家さんに相談してみます」と答えていたのでは、みすみす入居者を逃してしまうことになりかねません。

携帯電話の番号を担当者に教えておいて、即決できる体制にしておくことも重要です。

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